Er zijn verschillende momenten in je leven, fijne en minder fijne, waarbij het goed is om stil te staan bij de (juridische) gevolgen van de keuzes die je dan wel of juist niet maakt.
Een van die fijne momenten is een nieuwe relatie
Waar je dan bij stil moet staan, laat Miranda in een voorbeeld zien.
‘Ik word gebeld door een dochter van een bestaande cliënt en zij geeft aan dat zij een woning heeft met een hypotheek. Na haar echtscheiding heeft zij de woning gekregen. Het geluk wil dat ze een nieuwe relatie heeft. Ze wonen al een tijd samen in haar huis. Dat voelt voor hun toch wel gek, zeker nu haar partner ook meebetaalt aan de kosten. Wat nu te doen, vraagt ze?”
Ik nodig haar en haar partner uit om op gesprek te komen.
Aldus geschiedt en ik haal ze beiden uit de wachtkamer.
Verliefd als ze zijn, gaan ze stralend aan tafel zitten.
“We willen graag samen het huis op naam krijgen, en samen de kosten gaan betalen. Er is nog een hypotheekschuld, maar ook overwaarde. De waarde van het huis is namelijk hoger dan de huidige hypotheekschuld. Misschien willen we ook nog in de toekomst gaan verbouwen.
Nu hebben we gehoord dat dat geregeld kan worden in een samenlevingscontract.”
De partners vervolgen: ‘We hopen dat u ons kunt adviseren’.
Aan hen leg ik het volgende uit.
”Als je samen eigenaar wenst te worden, dan zijn er meerdere opties. We kunnen een akte van levering maken waarbij de helft van de woning aan de ander wordt verkocht en geleverd. Je verkoopt dan eigenlijk een half huis aan de partner. Het gevolg daarvan is dat de kopende partner 2% overdrachtsbelasting moet betalen over de helft van de werkelijke waarde van de woning. Dat is veelal niet de WOZ waarde omdat die vaak lager is dan de werkelijke waarde. Stel het huis is
€ 300.000,00 waard dan moet de kopende partner over € 150.000,00 een percentage van 2% overdrachtsbelasting betalen ofwel € 3.000,00. Los daarvan moet er een koopovereenkomst en een akte van levering worden opgesteld, dat brengt ook kosten met zich mee alsmede de kosten voor het inschrijven van de documenten bij het kadaster.
Ook is dan toestemming nodig van de bank, die de hypotheek heeft verstrekt aan de eerste partner, anders gaat het niet lukken.
Stel er is een overwaarde in het huis, dan zal de partner die nu eigenaar is, willen vastleggen dat de huidige overwaarde van haar blijft. Als de relatie dan eindigt, dan houdt zij daar recht op.”
De partners schrikken hiervan en vragen of er nog een andere manier is?
Ik leg het volgende uit.
“U kunt ook met elkaar trouwen of een geregistreerd partnerschap sluiten. U moet dan in de huwelijks/partnerschapsvoorwaarden laten opnemen dat het huis met de hypotheek gemeenschappelijk wordt. De huidige overwaarde kan dan van mevrouw blijven. Zou u trouwen/geregistreerd partnerschap sluiten, zonder deze voorwaarden, dan blijft het huis van haar, en daar schiet u dan niets mee op.
Voordeel is dat u bij een huwelijk/partnerschap geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen en dat u geen toestemming nodig heeft van de hypotheekbank. De huwelijks/partnerschapsvoorwaarden moet u bij de notaris tekenen voordat u elkaar het ‘ja-woord’ geeft bij de gemeente. Nu is het zo, benadruk ik, dat er uiteraard ook andere redenen moeten zijn om te trouwen. Om nu alleen te trouwen vanwege huis, dat gaat nogal ver.”
Ik stuur ze weer naar huis en zeg dat ze dat ze er maar eens rustig over moeten nadenken.
Ze kijken elkaar heel verliefd aan en ik roep nog dat er nu nog geen huwelijksaanzoek moet worden gedaan, dat ze dat maar thuis doen. Lachend gaan ze weer naar huis. Een maand later bellen ze. Ze gaan trouwen en willen graag alles regelen.
Het is onze passie om mensen, zoals deze partners, met een goed advies verder te begeleiden.
Door nu al zaken anders te regelen en te kijken welke alternatieven er zijn, kan een hoop ellende worden voorkomen.
Voorop staat de menselijke maat voor onze cliënt.
Miranda van den Broek Netwerk notarissen