Er zijn verschillende momenten in je leven, fijne en minder fijne, waarbij het goed is om stil te staan bij de (juridische) gevolgen van de keuzes die je dan wel of juist niet maakt.
Een van die momenten is het opeten van de woning bij opname in een verpleeghuis.
Hoe dat er in de praktijk uitziet, laat Miranda u in een voorbeeld zien.
‘Ik word gebeld door vader, hij wil graag het huis op naam zetten van de kinderen. Hij is bang dat als hij opgenomen wordt in een verpleeghuis hij de overwaarde van het huis moet opeten.
Ik nodig hem en de kinderen uit om op gesprek te komen.
Aldus geschiedt en ik haal ze uit de wachtkamer. Vader kijkt nogal bedrukt en al snel hoor ik waarom dat is.
‘Ik heb van mijn kennis vernomen dat hij zijn huis gaat opeten, nu hij definitief in een verpleeghuis gaat wonen. Daarom wil ik nu het huis op naam van de kinderen zetten maar ik wil wel zelf in het huis blijven wonen. Ik heb niet veel spaargeld en een klein pensioen, maar wel veel overwaarde in het huis. Hoe zit dat nu met de eigen bijdrage?’
De kinderen vervolgen: ‘Ik hoop dat u ons kunt adviseren’.
Aan vader en de kinderen leg ik het volgende uit.
‘Als je de woning op naam zet van de kinderen, dan kan dat op twee manieren. Je schenkt de woning, dan moeten de kinderen schenkbelasting betalen (10% tot 20%) en overdrachtsbelasting van 10,4%. Gelukkig kan de schenkbelasting en overdrachtsbelasting (deels) verrekend worden. Of je verkoopt de woning aan de kinderen. De kinderen moeten dan een koopsom betalen of ze blijven de koopsom schuldig. In praktijk wordt vaak voor het laatste gekozen. Als vader in het huis blijft wonen, dan krijgt hij een gratis woonrecht ook wel vruchtgebruik genoemd. De eigendom komt dan aan de kinderen toe, dat wordt ook wel bloot-eigendom genoemd.
Bij verkoop aan de kinderen moeten de kinderen over de waarde van de bloot-eigendom 10,4% overdrachtsbelasting betalen. Dus stel de woning is € 300.000,00 waard en vader blijft er wonen. Dan kan het zijn dat de bloot-eigendom (rekening houdend met het gratis woonrecht van vader) € 200.000,00 waard is. De overdrachtsbelasting is dan 10,4% over € 200.000,00 ofwel € 20.800,00, die de kinderen moeten betalen.
Bij schenking en bij verkoop krijgen de kinderen dus de bloot-eigendom van de woning. Vader krijgt het vruchtgebruik ofwel een gratis woonrecht. De waarde van de bloot-eigendom komt in Box 3 van de kinderen terecht en zij betalen dan jaarlijks rendementsheffing als zij meer hebben dan de vrijstelling in Box3. Dit is dus ook het geval als vader in het huis blijft wonen. Een ander nadeel is dat als vader in het huis blijft wonen tot zijn overlijden, een deel van de waarde toch terechtkomt in de erfbelasting ook al staat het huis op naam van de kinderen. Dat is uiteraard jammer.
Zit er nog een hypotheekschuld op het huis, dan moet deze worden afgelost worden anders zal de bank geen goedkeuring geven.’
De kinderen schrikken van de fiscale gevolgen en vragen of er nog een andere manier is om te voorkomen dat vader de woning gaat opeten.
Ik leg het volgende uit.
‘Vader kan een volmacht, ook wel levenstestament genoemd, maken nu hij nog helder is. In die volmacht wordt opgenomen dat als vader in een verpleeghuis gaat wonen de kinderen het huis mogen verkopen en zij bevoegd zijn om de opbrengst van de woning aan zichzelf te schenken. Uiteraard moeten ze schenkbelasting betalen, maar als ze het niet schenken dan gaat vader opeten en moeten zij bij zijn overlijden erfbelasting betalen. Eventueel kunnen ze ook aan de kleinkinderen schenken. Dat moet dan wel zijn opgenomen in het testament.
Ook kan vader nu al schenken aan de kinderen. Het bedrag dat hij schenkt geeft hij nog niet aan de kinderen, dat krijgen ze pas als hij overlijdt of in een verpleeghuis gaat wonen. Zo kan een deel van de overwaarde van de woning ook al aan de kinderen toekomen.’
Vader en de kinderen zijn ontzettend opgelucht en vragen mij om de betreffende documenten op te stellen.
Het is onze passie om mensen, zoals deze vader en kinderen, met een goed advies verder te begeleiden, ondanks de vervelende situatie waarin zij terecht kunnen komen.
Door nu al zaken anders te regelen en te kijken welke alternatieven er zijn, kan een hoop ellende worden voorkomen.
Voorop staat de menselijke maat voor onze cliënt.
Miranda van den Broek Netwerk notarissen